不动产所有权

　　一、不动产所有权的概念和种类

　　〔不动产所有权〕是不动产所有人依法对自己的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权包括土地所有权和建筑物所有权两种。种类有：

　　1、土地所有权。特征有：（预测题）

　　（1）客体的特定性。（包括国有土地和集体土地） （2）主体限定性。（只能是国家或农村经济组织）

　　（3）交易禁止性。                             （4）权能分离性。

　　2、房屋所有权。特征有：

　　（1）客体的特定性。（房屋）

　　（2）主体的广泛性。

　　（3）交易的自由性。

　　3、房屋所有权的种类：

　　（1）根据坐落位置分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。

　　（2）根据归属关系分为公有房屋所有权和私有房屋所有权。

　　4、房屋与基地的关系：

　　（1）结合主义：土地与房屋结合成为一个不动产，房屋只是土地的一部分，不构成独立的不动产。

　　（2）分别主义：房屋和土地分别作为独立的不动产，房屋可以独立于基地而存在。

　　我国采用分别主义。房屋所有权与基地所有权是两种独立的不动产物权。

　　二、建筑物区分所有权

　　1、建筑物区分所有权的概念和特征：（预测题）

　　建筑物区分所有权，又称“住宅所有权”“公寓所有权”“楼层所有权”，是指多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的总称。建筑物区分所有权特征有：

　　（1）客体具有特殊性。

　　（2）内容具有复合性。

　　（3）主体具有双重身份性。

　　2、建筑物区分所有权中的专有权和共有权

　　（1）专有所有权是一种空间所有权，专有权人对专有部分享有专有权，并承担所有人义务。

　　（2）共有所有权是共有权人对共同部分享有共同所有权，并承担共有人的义务。

　　三、相邻关系

　　1、相邻关系的概念和特征：（预测题）

　　相邻关系即不动产相邻关系，是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互之间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻关系有如下特征：

　　（1）相邻关系的主体具有多数性。

　　（2）相邻关系的标的物具有相邻性。

　　（3）相邻关系的产生具有法定性。

　　（4）相邻关系的内容具有复杂性。

　　（5）相邻关系的客体具有特殊性。

　　2、相邻关系的处理原则

　　（1）有利生活和方面生活原则。

　　（2）团结互助和公平合理的原则。

　　（3）尊重历史和习惯的原则。

　　3、相邻关系的种类

　　（1）相邻土地使用关系。（通行、管线安设、建筑物营缮关系）

　　（2）相邻的损害防免关系。（环保、建筑物倒塌、地基动摇、业务活动危险、日照防碍防免）

　　（3）相邻的用水和排水关系。（用水、排水）

　　（4）相邻的越界关系。（越界建筑相邻关系、越界竹木相邻关系）

　　动产所有权

　　一、善意取得

　　1、善意取得的概念：又称即时取得，指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权。

　　2、善意取得的条件：

　　（1）标的物须为动产。

　　（2）让与人须为无权处分动产的占有人。

　　（3）受让人须基于交易行为而取得动产的占有且须支付对价。

　　（4）受让人受让财产时须为善意。

　　3、善意取得的效力

　　（1）受让人与原所有人之间的效力表现为一种物权关系，即受让人取得动产所有权，原所有人丧失动产所有权。

　　（2）让与人与原所有人之间的效力表现为债权关系，原所有人对让与人可行使债务不履行损害赔偿请求权、侵权损害赔偿请求权、不当得利返还请求权。

　　二、先占

　　先占是指占有人以所有的意思，占有无主动产而取得所有权的法律事实。先占属于事实行为，先占人并不以具有完全民事行为能力为限。先占成立须具备以下三个条件：

　　1、先占的标的物须为无主物。

　　2、先占的无主财产须为动产。

　　3、先占人须以所有的意思占有无主财产

　　*拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，应此支出的费用由失主承担。

　　三、拾得遗失物

　　拾得遗失物指发现他人的遗失物而予以占有的事实。拾得遗失物的成立须具备以下条件：

　　1、须为拾得的行为。

　　2、标的物须为遗失物。

　　四、发现埋藏物

　　发现埋藏物指认识埋藏物的所在而予以占有的事实。发现埋藏物须具备下列条件：

　　1、须有发现行为。

　　2、标的物须为埋藏物。

　　根据我国法律的规定，文物、古文化遗址、古墓等，属于国家所有。

　　五、添附

　　〔添附〕是指不同所有人的财产结合在一起或不同人的劳力与财产结合在一起，而形成一种新的独立财产的法律状态。添附包括附合、混合、加工三种。

　　1、〔附合〕：不同所有人的有形财产相互结合而形成一种新的独立财产的添附方式。

　　（1）动产与不动产的附合应具备以下三个条件：

　　①须是动产与不动产相结合。即动产附和于不动产之上。

　　②动产须成为不动产的重要成分。即动产与不动产组合后，非经毁损或变更其性质不能使其分离。

　　③动产与不动产应分别属于不同人所有。

　　（2）动产与动产的附合应具备以下三个条件：

　　①须是动产与动产相结合。

　　 ②动产与动产须组成合成物。

　　③两个以上的动产应属于不同的人所有。

　　2、〔混合〕：不同所有人的财产互相混杂，形成一种新的不能分开或难以分开的财产添附形式。混合应具备以下条件：

　　（1）混合的各项财产须为动产。

　　（2）混合物须不能识别或识别需费过大。

　　（3）混合的各项动产须属于不同的所有人。

　　3、〔加工〕：指他人的财产进行制作或改造而形成一种新的财产的添附形式，加工的构成须具备下列条件：

　　（1）须有加工行为。

　　（2）加工的标的物须为动产。

　　（3）加工的标的物须为他人所有。

　　（4）须因加工而制成新物。